• 白石洲的草根與新貴

    地產 > | Time Weekly - 2019-11-05 04:32:36 來源:時代周報
  • [摘要] 隨著項目開拆之日逐漸逼近,居住其中者的生活發生明顯改變,2019年6月底,不少租戶已經收到房東的搬遷通知,來自五湖四海的8萬租客,將在三年內被陸續疏散,重新尋覓新的住處。

    時代周報記者蔡穎 攝

    時代周報記者? 蔡穎 發自深圳 廣州

    11月1日,深圳的天氣絲毫沒有秋天的感覺。

    白石洲,深圳最大城中村,正在歷經拆遷的洗禮,即將揭開新的一頁。

    從白石洲地鐵A出口出來,左轉進入通往村里的主道路沙河街,不少建筑都被鐵皮圍起來,拆遷圍欄招牌上寫著:“今天的改變,是為了明天的美好,白石洲從此揭開新的一頁”,簽約后清空交付的民房,被貼上了醒目的黃色封條,不少商鋪門口掛著“拆遷清貨”的廣告。

    作為深圳最大的舊改項目之一 ,白石洲城市更新項目一直是市場關注的焦點。

    10月28日,綠景中國(00095.HK)地產投資有限公司發布公告稱,以1萬美元的代價從控股股東黃康境手中收購目標公司Affluent Bright Invest-ments Limited 溢明投資有限公司,從而收購“沙河五村城市更新單元”項目(“白石洲城市更新項目”)的項目公司部分股權。

    交易前,目前公司溢明投資由黃康境全資擁有。交易完成后,溢明投資將分別由認購人及黃康境擁有99.99%及0.01%權益,并將成為上市公司的非全資附屬公司。

    11月1日,綠景中國方面向時代周報記者回復稱,此次注資安排于白石洲城市更新項目和上市公司而言是雙贏格局。依托上市公司的經濟實力透明度、嚴格的內外部監管,白石洲城市更新項目的開發建設和運營將獲得更堅強的保證和支撐;對于上市公司而言,則獲得了更優質的土地儲備。

    綠景中國的母公司綠景集團在2016年與白石洲股份公司簽訂合作協議。2017年6月,沙河街道沙河五村城市更新單元規劃(草案)正式公示。沙河五村即白石洲項目,更新單元用地面積48萬平方米,拆除用地面積46萬平方米,開發建設用地面積 30萬平方米,計容積率建筑面積達348萬平方米。

    隨后,白石洲項目改造提速。2018年12月28日,白石洲舊改項目整體規劃出爐,共分三期進行實施,其中最先實施的規劃一期涉及私人物業搬遷約180棟,約占全部私人物業11.6%。

    進入2019年后,白石洲的舊改動作進一步加快。隨著項目開拆之日逐漸逼近,居住其中者的生活發生明顯改變,2019年6月底,不少租戶已經收到房東的搬遷通知,來自五湖四海的8萬租客,將在三年內被陸續疏散,重新尋覓新的住處。對業主們而言,他們也將迎來嶄新的回遷房。

    安信國際在研究報告中指出,白石洲舊改的貨值預估為2200億元,而目前綠景中國市值僅為約150億港元。綠景中國的盈利和估值很可能會大幅提升。

    白石洲項目舊改提速

    白石洲與項目地處深圳核心城區,緊鄰深南大道,并毗鄰科技園及華僑城片區,包括路南緊鄰世界之窗和深圳灣公園的白石洲村和路北的塘頭、新塘、上白石和下白石五個自然村。

    在沙河大街尾部,何群(化名)開了一間金銀首飾店,雖然被房東通知12月份之前要搬離,但他的商品仍原樣陳列著。

    “我來白石洲做生意已經五六年了,以前總有搬遷傳聞流出,但最后都不了了之,這次是真的了。”何群說,“現在搬的搬,走的走,我的生意下降了一半,還是趕緊撤離吧。” 至于未來會搬到哪里,何群表示還沒有找到合適的店鋪。

    搬家的三輪車隊在陰暗狹窄的巷子里四處穿梭。

    從事搬家生意的李力(化名),從7月開始騎著三輪車招攬生意,他告訴時代周報記者,7―9月是租客集中搬離的日期,也是他最忙碌的時候,平均每個月可賺到兩萬塊,明年12月底所有的人估計都得全部搬走。

    與此同時,他清楚地知道白石洲所有村的拆遷進度,他告訴時代周報記者,目前下白石村都已經搬得差不多了,建議去對面的東一坊或者新塘村租房,但簽約最好只簽半年,不要一次性簽太長時間。

    官方數字顯示,白石洲北區四村(即白石洲項目除白石洲村之外的其余四村)原有居住人口8.3萬,自2019年6月底清租以來,人口逐漸減少,截至9月10日,共計減少28731人。

    事實上,從2005年起,白石洲舊改的消息便開始發酵。而在經歷了14年的等待后,終于成為現實。

    白石洲片區早有多家大型開發商進駐,并已實施改造。包括沙河五村城市更新單元、深業世紀山谷城市更新單元、鶴塘小區―沙河商城改造項目、白石洲南區項目。其中,沙河五村城市更新項目(白石洲城市舊改)因為規模最大,受到的市場關注度最高。

    位于沙河工業區東區沙河街,一座潔白墻體并帶著綠色裝飾方塊的建筑物顯得格外醒目,這便是綠景白石洲城市更新辦公室。時代周報記者來到辦公室門口,發現里面已有不少工作人員,相關工作人員告訴時代周報記者,目前該項目備受關注,不方便對外透露任何信息。

    11月1日,一位附近的租客向時代周報記者表示,2016年該辦公室就存在了,但一直都沒有啟用,從去年下半年開始,陸續有工作人員開始進駐。

    事實上,早期綠景與白石洲股份公司有簽署協議,參與該項目的前期工作,但由于舊改的不確定性和復雜性,在未與原村民或業主簽訂搬遷補償安置協議、取得確認實施主體資格之前,綠景中國對白石洲舊改的態度一直是未承認但也未否認。直至今年3月21日,綠景中國首次對外公布白石洲項目進展。

    隨著清租戶的開展,白石洲的造福傳說便流傳開來,在網上流傳最廣的是,“白石洲舊改將誕生1878個億萬富翁”。

    但據《中國新聞周刊》報道稱,白石洲實業股份合作公司董事長池偉琪表示,1878戶是本地村民的總數,當地家庭的平均物業面積在五六百平方米,面積超過1000平方米以上的村民不會超過20%,一夜誕生上千個億萬富翁的說法并不能成立。

    綠景中國方面向時代周報記者表示,自2018年底取得專項規劃批準以后,白石洲城市更新項目已進入私人物業拆賠簽約階段,目前進度良好。這也預示著白石洲舊改的前期準備工作即將行至尾聲,進入開發、銷售階段。

    母公司資產注入

    控股股東黃康境向綠景中國注入了白石洲項目25%權益,可謂“誠意滿滿”。

    根據安信國際研報,白石洲舊改的貨值預估為2200億元,即使是25%權益貨值也超過500億元,而綠景中國僅以1萬美元的代價獲取,相當于是大股東送給上市公司的一個大紅包。

    事實上,公司大多數城市更新項目的獲取,均依賴與控股股東綠景集團的聯動。

    其開發模式是,綠景集團拿下舊改項目,負責前期資源整合和項目孵化、一級開發,待條件成熟后,便將項目注入上市公司綠景中國,形成公司的新增土地儲備,大部分利潤也留給上市公司。

    綠景中國方面向時代周報記者表示,此次交易是綠景中國地產正在逐步兌現過往已披露的“控股股東會適時將其持有的優質城市更新項目注入上市公司”的承諾。

    去年底至今,控股股東已將兩宗土地資產納入上市公司。

    截至2019年6月末,綠景中國地產擁有土地儲備440萬平方米,控股股東擁有土地儲備1210萬平方米,兩者的土地儲備大部分集中在大灣區深圳、廣州、香港和東莞。除了深圳白石洲項目,還有珠海南溪項目、東莞樟木頭項目、廣州南沙項目等。

    作為以舊改見長的地產公司,當前綠景中國所開發的20余個項目中大部分皆是城市更新項目。

    11月1日,明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強向時代周報記者指出,以城市更新項目為主的房企在凈地少的一線城市拿地有優勢,而且深圳以城市更新為主,但缺點是周期較長,并且因為拆遷等問題存在不確定性。

    “有些公司被舊改項目拖垮,但有些公司可以獲得豐厚的利潤,這要求公司應該有一套成熟的打法,保證城市更新項目每年都能供應比較穩定的貨值。”艾振強向時代周報記者表示。

    因對單個項目的依賴較強以及每年供貨的不確定性,綠景中國的銷售金額和收入起伏較大。

    2015―2018年,綠景中國實現收入分別為12.10億元、45.90億元、29.68億元和45.16億元,收入同比分別增長192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。其中2017年和2018年都沒有完成既定銷售目標。未完成既定業績目標的原因,歸結為主動放緩了綠景虹樹灣一號項目的銷售。

    今年上半年,綠景中國合同銷售金額約40.87億元,同比增長310.3%;實現總收益約34.22億元,同比上升約346%。

    11月2日,一位業內人士告訴時代周報記者,在城市更新項目推出市場前,前期費用和開發時的各種不可控可能會讓財務報表黯然失色,一旦轉化成功他們將貢獻巨大利潤,而這考驗著房企的運營能力。

    對綠景中國而言,要想兌現白石洲舊改價值,仍然面臨更多考驗。

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