• 地產電商房多多赴美上市B面:商業模式8年3變

    地產 > | Time Weekly - 2019-10-15 04:23:25 來源:時代周報
  • [摘要] 從2014年籌備到2019年10月IPO,房多多的上市之路并不容易。長達五年的歷程,房多多踏著互聯網熱潮成立崛起,又在風口散去時上市,然則未來挑戰還有許多。

    時代周報記者 蔡穎 發自廣州

    作為互聯網房產中介代表企業,房多多的上市傳聞終成“實錘”。

    10月8日,房多多向美國SEC提交了招股說明書,將在紐約申請首次公開發行,尋求募集最多1.5億美元資金,計劃交易代碼為“DUO”,而發行量、發行價格區間等信息暫未透露。

    這意味著,之前房多多傳聞將在香港上市的消息都煙消云散了。

    2018年6月,據媒體消息稱,房多多即將在2019年初在香港上市。

    2019年10月12日,房多多方面向時代周報記者表示,公司從未表示要在香港上市,現在處于上市靜默期,上市過程的細節不太適合對外發聲。

    從2014年籌備到2019年10月IPO,房多多的上市之路并不容易。長達五年的歷程,房多多踏著互聯網熱潮成立崛起,又在風口散去時上市,然則未來挑戰還有許多。

    漫長上市路

    根據天眼查數據,2013年11月,房多多成立香港公司—FANGDD NETWORK HOLDING LIMITED,并通過股權質押的方式,將旗下上海房多多信息科技有限公司 、上海房多多軟件科技有限公司 、深圳市房多多信息技術有限公司三家實體公司“裝進”其中,這被外界視作房多多打算海外上市的前奏。

    2014年,房多多的平臺交易額突破2000億元,與萬科和鏈家年度交易額相近。

    規模高速擴張使得房多多備受資本青睞。根據天眼查數據,2012年至2015年期間,房多多共獲得4輪融資,最后一次是2015年9月獲得的2.23億美元的C輪融資,當時估值超過10億美元。

    2014年,擅長資本運作的原萬科副總裁肖莉加入房多多,肖莉曾在公開采訪時表態稱,自己去房多多就是為了幫其上市的。

    但2015年之后,房多多沒有再進行過融資。

    此次上市,房多多計劃募資金額為1.5億美元,用于增強研發能力,投資于技術、銷售、營銷和品牌推廣、營運資本、以及包括為補充業務、資產和技術進行的潛在投資和收購等其他一般企業用途。

    值得注意的是,房多多的估值出現下滑,本次募集的資金尚不如其2015年C輪融資數額大。

    歷時五年,為何選擇現在上市?

    10月12日,中原地產首席研究員張大偉向時代周報記者表示:“房多多前幾年公司規模發展不夠,現在這個時點既是無奈的選擇,也有可能是最后一次沖刺。”

    時代周報記者翻閱招股書,房多多從成立至2016年內連年虧損,其中,2016年凈虧損3.321億元。

    但從2017年開始,房多多實現盈利,當年實現凈利潤為人民幣60萬元。2018年,凈利潤為1.04億元;2019年上半年,凈利潤為1.003億元。

    商業模式不斷騰挪

    漫長的上市路背后,房多多商業模式不斷挪移。?

    2011年,中國互聯網崛起,并擁有全球最大規模的互聯網用戶數量。隨后,這股熱潮延伸至房地產領域。

    作為房地產行業的連續創業者,段毅和其在中歐商學院的同學曾熙、李建成共同創立房多多,定位為地產垂直領域的淘寶,并自稱全國第一家移動互聯網房產交易服務平臺。

    房多多從新房代理起步,采用B2B模式,從開發商處獲取項目,然后分給中介公司銷售。借此方法,房多多成功打通了中介資源,公司成立之初便開始飛速壯大。

    2014年,房地產市場進入下行周期,開發商為了盡快賣掉手中的房子開始同時簽多家分銷商。

    在新房市場不占渠道優勢的房多多開始轉戰二手房市場,發展模式由B2B變成O2O,并提出“直買直賣”的口號,讓買賣雙方自行交易,且服務費遠低于市面上平均2%的中介費。

    這種模式在初期快速搶占市場份額具備不小的優勢 ,但房地產電商屬于低頻交易,鮮有回頭客,加之房地產交易流程復雜,使得純線上、去中介化的經營模式無法持續。

    2018年,段毅曾向媒體坦言,房多多為這個錯誤買單花了3億元。

    今年3月,房多多的商業模式再次轉變為“To B”,標語也換成了“全網經紀人直賣平臺”,打造一個新房、二手房代銷的服務平臺。其宣稱,通過互聯網幫助房地產經紀人完成交易。并承諾,做獨立平臺,不自雇一個經紀人,不開一個線下店。

    在此模式之下,房多多的盈利主要來自交易抽成以及增值服務。2018年傭金抽成20億元,同比增長23%。增值服務收入2.5億元,同比增長67%。

    ?“房多多經歷了多次方向調整,今年上半年凈利潤一個多億,全年應該會達到兩三個億的凈利潤。但如果要進一步擴大發展,還需要繼續探索。”10月11日,明源地產研究院首席研究員艾振強向時代周報記者表示。

    仍然面臨挑戰

    近兩三年來,互聯網房產中介從巔峰逐漸走向消亡。愛屋吉屋破產,平安好房離場,好屋中國賣身。這場從線上發起的探索依然未有成功范本。

    在招股書中,房多多提到,由于其市場以交易為導向,其主要競爭對手為貝殼以及以流量為導向的平臺。

    這部分競爭對手,包括譬如房天下以及安居客等平臺。從目前來看,房多多的競爭優勢并不突出。

    根據易觀千帆指數,2019年8月,安居客的月活指數為1928萬,貝殼找房的月活指數為806.1萬,而房多多的月活指數為21.8萬。

    10月11日,一位廣州中小型中介機構負責人向時代周報記者表示,在平臺的選擇,房多多并非他的第一選擇,這主要依據的是綜合實力以及房源數量,而增值產品服務這塊,有的平臺在入駐后會免費贈送。

    張大偉向時代周報記者指出:“房多多模式曾經填補了市場的空缺,將經紀人和新房關聯在一起,但隨著經紀公司轉型,開始直接從事新房業務,資本市場已經對于這種模式不太認可了。例如在美股上面的搜房網,市值從過去最高點的300多億元人民幣跌落到現在的10億元人民幣左右。”

    10月12日,深圳中原董事總經理鄭叔倫向時代周報記者提出:“房地產的電商平臺都還沒有成功個案,目前很多傳統的中介公司近年來都在大力發展線上力量,務求做到線上線下全面開花。像房多多這樣的互聯網中介的確存在一定發展壓力。”

    龐大的注冊用戶是房多多手中的一張王牌。

    據招股書顯示,截至2018年12月31日,中國有將近200萬名房地產經紀商戶中,房多多平臺的注冊經紀商戶數超過91萬名,滲透率超過45%;截至2019年6月30日,房多多平臺擁有超過107萬名注冊經紀商戶。

    雖擁有較高的注冊用戶,但其創造的平均效益并不高。

    2018年,在房多多平臺上閉環總交易量(GMV)為1137億元人民幣。同比增長54%。以2018年的數據來算,由此算來,每個經紀人的平均(GMV)僅在12萬元左右。

    房多多要想在資本市場表現強勁,仍要迎接更多的挑戰。

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